주택 세입자 내보내기 (명도소송, 내용증명)

보통은 임대차계약이 종료되면 임대차계약이 자동 종료되는지 알았던 분들은 잘 못 알고 계신 정보입니다. 때문에 우리는 주택임대차보호법을 알아야하고 그로 인해 세입자를 내보내는 방법에 대해서도 알아야합니다.

 

주택 세입자 내보내기 (명도소송, 내용증명)

 

세입자 내보내는 방법에는 대표적으로 명도소송을 진행하는 과정이 필요하며, 필요에 의해서는 내용증명을 보내는 방법도 필요 할 것 입니다.

 

 

 

 

 

 

용어정리

본문에 들어가기 전 기본적인 단어 정리를 하고 진행하겠습니다.

• 임대인 :: [집주인]
  - 특정자산의 소유권을 가지고 있으면서 리스계약에 의하여 임대료를 받고 이를 대여하는 자를 말합니다.
  
  
• 임차인 :: [세입자]
  - 임대차 계약에서, 돈을 내고 물건을 빌려 쓰는 사람

 

 

주택임대차보호법

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대인이 임차인에게 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지 또는 계약조건을 변경하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 2년 묵시적 갱신이 됩니다.

 

• 2020년 12월 10일 이전에 체결한 임대차계약의 경우 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 해야합니다.

 

묵시적 계약이 갱신되었을 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있으며, 임대인은 해지통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 그러나 임대인은 묵시적 갱신 상태에서 임대차계약을 중도해지 할 수 없기 때문에 필수로 갱신된 기간을 모두 채워야 합니다. 

 

 

 

중도 계약 해지가 가능한 경우

대표적으로 임대인이 임차인을 내보내려고 하는 이유는 세입자가 월세를 지불하지 않고 잠수를 타는 경우입니다. 초기 몇달은 보증금을 삭감하겠지만, 단기 임대 같은 경우는 보증금이 크지 않기 때문에 보증금 이상의 월세가 밀릴 수 있는 상황입니다.

 

또한 말도 안되는 경우지만 임차인이 타인에게 재임대(전대)를 하는 불법적인 경우, 부동산의 일부 또는 전부를 파손하여 중대한 손실이 발생했을 경우 계약 해지 사유에 해당합니다.

 

번외로 계약이 끝난 시점에서 임차인이 이사 갈 준비를 전혀 하지 않고 불법점유를 하는 경우도 있습니다.

 

 

 

세입자 내보내는 방법

 

1. 내용증명

보증금을 돌려주지 않는 나쁜 집주인을 상대할 때와 마찬가지로 부당하게 부동산을 점거하고 있는 나쁜 임차인을 내보낼 때 첫번째 단계는 내용증명을 보내는 것입니다.

 

내용증명 작성 방법 및 보내는 법 / 양식 / 효력 / 우편요금 정보

 

내용증명 작성 및 보내는 방법은 위의 글을 참고하시면 도움이 되실 것 같습니다.

 

2. 명도소송

주택임대차보호법에서는 임대인의 정당한 갱신거절 사유를 규정하고 있고, 법률에서 정하는 사유가 아닌 사유로 갱신거절을 하게 되면 적법한 갱신거절로 보지 않아 무효처리가 됩니다.

 

[명도소송 진행 충족 조건]

1. 법률샹의 사유
2. 임대차계약이 종료되거나 종료될 예정
3. 임대차인의 부동산의 인도를 거부하거나 거부가 예상되는 경우

 

 

 

위 조건을 모두 충족해야 명도소송 진행이 가능하며, 만약 조건 중 하나라도 해당되지 않는 경우에는 명도소송을 진행할 수 있지만 소송에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

 

 

참고사항 [불법행위]

• 명도소송 승소 후 강제로 문을 따고 집에 들어가는 행위
• 집 안에 집기 등 물건 등을 밖으로 꺼내는 행위
• 수도 및 전기 등을 끊는 행위

명도소송에서 승소 판결을 받게 되면 이 후 반드시 법원의 집행관을 통해 절차를 밟아서 세입자를 내보내야합니다. 법원의 집행관들은 먼저 계고(집행 전에 사전통지하는 일)을 한 뒤, 이후에 실제로 집행 과정에 들어가게 됩니다.

 

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이상으로 주택 세입자 내보내는 방법에 대해서 알아보았습니다.

 

 

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