최근 소액 제태크로 부동산 경매를 시작하는 분들이 많습니다. 또한 내집마련이 어려워지다보니 직접 부동산 경매에 관심을 가지고 뛰어드는 사람도 많아졌죠. 그래서 오늘은 부동산 경매 입찰 방법부터 절차, 보증금, 결과, 서류 까지 부동산 경매 모든 것에 알아보도록 하곘습니다.
1. 부동산 경매 시작하기
배당요구종기일의 4~5개월 후에 1차 매각 기일이 공고가 되며, 법원경매사이트나 각종 포털 사이트 등에서 무료로 매각되는 물건을 찾아 볼 수 있습니다.
보통 무료사이트로는 '네이버 부동산' 사이트롤 통해 경매 물건을 볼 수 있습니다.
2. 물건의 권리분석
보통 매각 기일로 부터 2주전에 공고가 되며, 마음에 드는 물건이 있다면 해당하는 물건에 대한 분석을 시작해야 합니다. 권리분석의 경우에는 말소기준권리와 임차인거주 여부등을 확인해야 합니다.
3. 현장 방문(임장 활동)
물건이 있는 주변을 직접 방문하여 탐색하고 분석해 보는 것을 임장활동이라고 합니다.
임장활동을 해야하는 이유는 물건 감정가의 경우 현 시세와 6개월 이상의 시간 차이가 발생하므로 물건이 있는 현장을 직접 방문하여 세대주 거주여부, 노후 정도나 관리상태, 주변의 입지등을 파악하는 것을 추천드립니다.
4. 부동산 경매 입찰 방법
매일 기일에 신분증과 매수 신청보증금을 준비하여 해당하는 경매 법원으로 직접 찾아가거나 대리인을 출석시키는 것도 가능합니다. 입찰 보증금은 최저가의 10%를 준비해야하며 수표로 준비하는 것을 추천드립니다.
입찰표와 봉투 매수신청보증봉투는 입찰 기일 당일에 법정에서 교부받을 수 있으며, 입찰표의 경우에는 사전에 법원 경매사이트를 통해 양식을 출력하여 미리 작성해두는 것을 추천드립니다.
5. 현장 입찰 진행
입찰표를 기재하여 매수신청보증금과 함께 봉투에 넣고 1차로 봉인 한 후 다시 입찰봉투에 넣어서 지정한 곳에 날인을 한 뒤 신분증과 함께 집행관에게 본인 확인을 하면됩니다. 본인 확인이 끝나면 수취증을 때어내어 보관하고 입찰함에 직접 봉투를 넣어주면 됩니다.
수취증의 경우에는 낙찰에 패찰하고나서 보증금을 반환받을때에 제출해야하므로 분실하지 않게 조심해야합니다. 나중에 패찰이 된다면 줄을 서서 보증금을 반환받을 수 있습니다.
6. 입찰 결과 확인하기
일반적으로 입찰 후 2시간이 경과하게 되면 결과가 나오게 됩니다. 본인이 낙찰이 되었을 경우라면 중앙에 줄을 서고 매수신청 보증금을 계약금 10% 명목으로 법원에 제출하면 됩니다.
낙찰 후에는 일주일 단위로 매각허가 결정 기간과 항고기간이 주어지며, 불허가나 항고가 없다면 낙찰받은 날로부터 약 2주 후에는 매각허가확인이 되어 등기우편물로 대금납부통지서를 받을 수 있으며, 통지를 받은 날로부터 30일 이내 잔금을 납부하면 됩니다.
7. 1차 매각에 참여자가 없을 경우
통 매각기일에 참여자가 없다면 해당 경매는 유찰이 되며 최저 경매자를 차감시켜서 약 한달 후 2차 매각을 진행하게 됩니다.
유찰시에는 서울은 20%, 수도권의 경우 30% 정도 낮아지게 되며 종자돈이 적고 소액투자의 경우라면 1차 이상 유찰된 물건을 찾는 것이 제테크에 유리힙니다.
8. 명도 진행하기
잔금을 납부한 시점으로부터 등기부 등본에 소유권 이전이 가능해지며 명도를 진행하여 거주하고 있는 세대주와 이사협의나 강제집행을 할 수 있는 권리가 주어지게 됩니다.
보통 경매로 거주하고 있는 집이 넘어간 경우 경제적으로 힘든분들이 많아 낙찰자가 명도를 까다롭게 생각을 하는데 이사날짜를 협의하게 되며 이사비를 주어야하는 의무는 없지만, 강제집행할 경우에 시간이나 비용이 적지않게 발생하므로 세대주와 원만하게 협의를 하기 위해 소정의 이사비를 주는 것이 관례라고 할 수 있습니다.
일정기간에 경과하여 강제집행을 진행할 경우 법원의 집행관을 대동하여 문을 열고 들어갈 수 있으며, 혹시라도 동산(물건)이 있다면 30일 가량 보관하고 찾아가지 않는다면 처분할 권리가 생깁니다.
이상으로 부동산 경매 입찰 방법 (A 부터 Z까지)에 대해서 알아보았습니다.
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