재건축, 재개발 용어의 정확한 차이 알아보기

오래된 아파트를 지나다보면 재건축 재개발 확정, 추진이라는 말들을 많이 볼 수 있습니다. 만약 본인이 재건축이나 재개발에 관심이 있다면 관련된 용어의 뜻을 정확히 알고 있어야 그 내용을 확실하게 파악할 수 있습니다.

 

재건축, 재개발 용어의 정확한 차이 알아보기

 

그래서 오늘은 재건축과 재개발에 대한 의미부터 관련 용어까지 설명해보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

재건축, 재개발의 차이

재건축과 재개발의 서로 다른 뜻으로 차이가 있습니다.

 

• 재건축
  노후, 불량, 건축물이 밀집한 지역을 개선하기 위하여 시행하는 것
  
  각 건물의 소유주들이 조합을 만들어 사업을 추진하므로 공공적인 목적이라기 보다는 민간사업의 성격을 가지고 있습니다. 즉, 오래되고 노후된 아파트는 재건축입니다.
  
  
  
• 재개발
  도시환경 개선을 위해 주택부터 공원, 도로, 상하수도 등 노후된 시설을 새로 정비하는 사업
  
  재건축에 비해 정비기반시설이 열악한 지역에서 시행하는 것으로, 개인보다는 공공사업의 성격을 가지고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

검정평가액과 권리가액

• 감정평가액
  조합원들이 가지고 있는 부동산의 가치와 권리에 대한 평가액

감정평가액은 감정평가사가 정해진 방법과 절차를 거쳐 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 평가합니다. 해당 감정가를 바탕으로 조합원들의 주택 및 대지를 평가해 보상이 이뤄지기 때문에 조합원에게 감정평가액은 매우 중요합니다.

그렇다고 평가액 그대로를 보상받는 것은 아닙니다. 조합원이 실제로 보상받는 금액을 '권리가액'이라고 합니다. 권리가액은 감정가액에 비례율을 곱한 금액입니다.

 

권리가액 = 감정평가액 X 비례율

 

• 비례율(개발이익률)
  종후자산평가액(조합이 얻게 될 총 수입)에서 총 사업비를 차감한 금액을 총 종전평가액(조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들의 평가액 총합)으로 나눈 뒤 100을 곱한 수치

 

 

비례율은 부동산이 개발된 후 얼마의 가치를 갖게 될지를 나타내는 비율입니다. 만약 비례율이 100%라면 총 사업이익과 조합원 전체 감정평가액이 같기 때문에 이익이 없다는 뜻입니다.

 

즉, 100%를 초과하는 수치가 나올 수록 사업성이 좋다는 뜻입니다. 조합원은 부동산 감정가에 비례율을 곱한 금액으로 보상받게 되니 비례율이 높을 수록 좋은 것 입니다.

 

 

 

 

 

추가분담금과 청산금

조합원이 실제 보상받는 금액인 권리가액에 이어 알아둬야 할 용어는 '추가분담금'과 '청산금' 입니다.

 

조합원 분양가가 예를 들어 3억이라고 가정했을때, 권리가액이 2억일 경우 1억을 더 부담해야 새로 지어질 아파트를 분양 받을 수 있습니다. 이 때 추가로 부담해야 하는 1억을 추가분담금이라고 합니다.

 

반대로 조합원 분양가가 3억인데, 권리가액이 4억이라면 1억원을 돌려 받게 됩니다. 이렇게 돌려 받는 금액을 청산금이라고 부릅니다.